Jon-Hendrik Harms, Immobilienberater für Anlageimmobilien bei Robert C. Spies
Zinshausmarktbericht Bremen 2020
Die Auswirkungen der COVID-19 Pandemie auf Wohnungsinvestments und wohnungswirtschaftliche Projektentwicklungen sind vergleichsweise gering. Zinshäuser bilden nach wie vor eine der wertstabilsten Anlageformen. Denn auch in Zeiten dauerhafter Nullzinsen und der krisenbedingten steten Ausweitung der Geldmenge sind sie eine inflationssichere Anlage.
Preisanstieg in allen Lagen
211 Transaktionen wurden im Jahr 2019 in Bremen registriert. Für das Gesamtjahr 2020 ist trotz des knappen Angebotes von einer stabilen bis leicht steigenden Transaktionszahl mit 210 bis 230 gehandelten Zinshäusern auszugehen. Dagegen hat sich das Umsatzvolumen in 2019 mit 148 Mio. EUR nach einem Ausnahmejahr in etwa auf dem Niveau der Vorjahre eingependelt. Für 2020 wird das Umsatzvolumen zwischen 155 Mio. EUR bis 165 Mio. EUR liegen. Die trotz der Pandemie ungebremste Nachfrage – insbesondere nach reinen Mehrfamilienhäusern – sorgt weiterhin für eine stetige Preisdynamik. Dieses schlägt sich in einem Preisanstieg über alle Lagen hinweg nieder.
Sanierte Objekte besonders stark gefragt
Besonders sanierte und modernisierte Objekte finden schnell einen neuen Käufer. „Aber auch Objekte mit Sanierungsbedarf und einer gleichzeitig realistischen Kaufpreisvorstellung seitens der Eigentümer werden zügig am Markt gehandelt“, sagt Jon-Hendrik Harms, Immobilienberater für Anlageimmobilien bei Robert C. Spies. Ein ausgewogenes Preis-Leistungs-Verhältnis ist nach wie vor wichtig – trotz der anhaltend niedrigen Zinsen und der aktuell vergleichbar attraktiven Immobilienrenditen.
In den mittleren und guten Lagen lassen sich aktuell mit Rohertragsfaktoren bis zum 21-fachen der Jahresnettokaltmiete immer noch Bruttoanfangsrenditen von 4,8 Prozent erwirtschaften. In den sehr guten zentralen Lagen liegen die Faktoren vereinzelt in der Spitze sogar beim 26-fachen der Jahresnettokaltmiete. „Insgesamt liegen die Kaufpreise in Bremen im Vergleich zu den TOP-7 Städten auf einem moderaten Niveau und bieten interessante Opportunitäten“, so der Immobilienexperte. Bei Quadratmeterpreisen häufig unter 3.000 EUR/m² bekommt der Anleger vergleichsweise noch „viel Immobilie“.
Zentrale Lagen bei Privatinvestoren im Fokus
Die Käufer kommen hauptsächlich aus Bremen und Norddeutschland. Sie sind Privatinvestoren, die sich vorwiegend auf angebotene Objektgrößen unter 800.000 EUR fokussieren. Im höheren Preissegment ist der Kundenkreis der Privatinvestoren kleiner. Bei Objekten ab 3 Mio. EUR kommen vermehrt auch Family Offices zum Zuge. Seitens der Käufer werden zentrale Lagen mit einer guten und urbanen Infrastrukturversorgung favorisiert, hierzu zählen unter anderem Schwachhausen, Findorff, Bremen-Mitte, die Neustadt sowie die östliche Vorstadt.
Für Bestandswohnungen haben sich die Angebotsmieten von 2019 bis 2020 weiter um rund 5,25 % auf durchschnittlich 9,00 EUR/m² erhöht. Der Hauptmietkorridor liegt zwischen 7,70 EUR/m² und 10,50 EUR/m². In der Spitze erreichen die Mieten aktuell etwa 13,30 EUR/m², in einigen beliebten Wohnlagen vereinzelt auch mehr. „Hierbei handelt es sich in der Regel um gegenwärtig stark nachgefragte kleinere Ein- oder Zwei-Zimmer-Wohnungen oder um exklusive Mietobjekte in Bestlage“, ergänzt Jon-Hendrik Harms.
1.723 Wohnungen fertiggestellt
Das Institut der deutschen Wirtschaft sieht eine Wohnungsbaulücke von aktuell rund 14 Prozent, da die Anzahl der fertiggestellten Wohnungen nur 86 Prozent des zusätzlichen Neubaubedarfes decken. Im Jahre 2019 wurden lediglich 1.723 neue Wohnungen fertiggestellt, was einem Rückgang um -4,75 Prozent entspricht. Da die Zahl der Baugenehmigungen in 2018 und 2019 leicht gesunken ist, gehen wir bei einem gleichbleibenden – zeitverzögerten – Verhältnis von Genehmigungen zu Fertigstellungen und durch moderate Verzögerungen aufgrund der Pandemie von lediglich rund 1.630 Baufertigstellungen in 2020 aus.
Anhaltende Dynamik
„Die Nachfrage auf dem Bremer Markt für Zinshäuser bei einem limitierten Angebot wird anhalten – verbunden mit weiter moderat steigenden Kaufpreisen und Mieten“, prognostiziert Jon-Hendrik Harms. Für das Gesamtjahr 2020 und auch 2021 erwartet Robert C. Spies Verkaufszahlen in einer ähnlichen oder geringfügig höheren Größenordnung wie 2019 bei einem leicht steigenden Verkaufsvolumen zwischen 155 Mio. EUR und 165 Mio. EUR. „Auch die Faktoren zeigen zukünftig weiter leichtes Steigerungspotential.“ Für Investoren bieten sich in der Hansestadt noch attraktive Einstiegsmöglichkeiten und interessante Renditeaussichten bei einer hohen Wertbeständigkeit der Immobilien.
