Was kommt nach Leerstand?

Der Handel verliert Flächen, nicht aber an Ideen und Perspektiven. Ein Blick auf Trends und Dynamiken im Markt. 

Welche Konzepte schaffen es Handelsflächen auch in anspruchsvollen Zeiten neu zu beleben? Was braucht es, damit aus Leerstand wieder ein attraktiver Standort wird? Welche Mieterstrukturen kann einen Standort langfristig stabilisieren? Was heute als Leerstand erscheint, kann zum Ausgangspunkt für eine neue Nutzung sein. Entscheidend ist dabei zunehmend, welches Konzept zur Immobilie und zu ihrem Umfeld passt. Denn die Zahlen sind deutlich: Auch 2026 verliert der deutsche Einzelhandel weiter an Fläche. Der Handelsverband Deutschland (HDE) rechnet im laufenden Jahr mit rund 4.900 Geschäftsschließungen, im Vorjahr waren es 4.500.

Doch wer daraus einen generellen Rückzug des stationären Handels ableitet, übersieht relevante Entwicklungen. Parallel entstehen neue Formate, expandierende internationale Marken und Online-Konzepte kehren in die Innenstädte zurück. Für Eigentümer und Vermieter von Handelsimmobilien lohnt sich deshalb ein genauerer Blick. Denn nicht die Fläche allein entscheidet über eine erfolgreiche Vermietung, sondern das Konzept, das sie langfristig trägt.

Unsere Handelsflächenexpertinnen Susanne Maaß-Ebner und Lea Schernikau ordnen die aktuellen Entwicklungen mit Blick auf Norddeutschland und insbesondere den Bremer Markt ein. Dabei fließen ihre langjährige Erfahrung in der Retail-Vermietung sowie ihr Gespür für neue Handelskonzepte, veränderte Standortanforderungen und die sich wandelnden Bedürfnisse von Mietern und Kunden ein.

 

Susanne Maaß-Ebner und Lea Schernikau über neue Perspektiven durch Leerstand. // Bildquelle: Robert C. Spies

 

# 1: Kreislaufwirtschaft wird zum Flächenkonzept der Zukunft

Nachhaltige Handelskonzepte wie Second-Hand entwickeln sich vom Nischenangebot zu einem professionellen Handelsangebot. Damit wächst auch ihr Flächenbedarf in Größenordnungen, die vor wenigen Jahren klassischen Textilfinalisten vorbehalten waren. Wie dynamisch sich der Markt entwickelt, zeigt der Onlinehandel mit gebrauchten Waren. 2025 lag dessen Umsatz in Deutschland bei 10,5 Milliarden Euro und damit 5,3 Prozent über dem Vorjahr. Laut Handelsverband ergibt sich seit 2019 eine durchschnittlich jährliche Wachstumsrate von 10,9 Prozent. Ein Beispiel dafür ist FLOMIO in Bremen.  Das Second-Hand-Konzept eröffnete Ende 2025 seinen ersten Flagship-Store auf rund 1.000 m2 im ehemaligen Galeria-Kaufhof-Gebäude in der Innenstadt. Im Sommer 2026 folgte die Erweiterung auf 1.600 m2 im Werder Karree. Perspektivisch plant das Unternehmen sein nationales Standortnetz weiter auszubauen. „Second-Hand- und Zirkularitätskonzepte treffen den Zeitgeist und werden damit auch für die langfristige Vermietung größerer Handelsflächen zunehmend relevant“, so Susanne Maaß-Ebner. Für die Vermietung bedeutet diese Entwicklung, dass auch Flächen, die bislang als zu groß oder für klassische Handelskonzepte schwer vermietbar galten, neue Perspektiven erhalten. Entscheidend ist, solche Entwicklungen frühzeitig zu erkennen und Immobilien nicht mit Blick auf ihre bisherige Nutzung zu betrachten. Neue Konzepte verändern die Anforderungen an bestehende Flächen und erschließen damit auch neue potenzielle Mieterzielgruppen.
 

# 2: Der Online-Handel entdeckt die Fläche

Während klassische Filialisten Standorte reduzieren, gehen ursprünglich rein digitale Marken den umgekehrten Weg. Die stationäre Handelsfläche ergänzt den Online-Vertrieb und schafft Raum für Beratung, Markenerlebnis und direkten Kundenkontakt. Wie konsequent dieser Weg inzwischen verfolgt wird, zeigt der Online-Optiker Mister Spex. 2016 eröffnete das Unternehmen seinen ersten eigenen stationären Standort, heute betreibt es mehr als 60 Filialen in Deutschland. „Wer online groß geworden ist, sucht heute die Fläche nicht als Rückschritt, sondern weil Kundennähe ein Wettbewerbsvorteil bleibt, den kein Algorithmus ersetzt“, erklärt Lea Schernikau. Für Eigentümer entsteht damit ein neues Mieterprofil, das in der Handelsvermietung vor wenigen Jahren noch kaum eine Rolle spielte.  

 

# 3: Skandinavische Gemütlichkeit wird zum Kaufargument

Dänische und skandinavische Handelskonzepte setzen ihren Expansionskurs in Deutschland fort. Søstrene Grene betreibt in Deutschland rund 100 Filialen, Flying Tiger Copenhagen ist mit rund 60 Standorten ebenfalls fest im Markt etabliert. Beide Konzepte verkaufen nicht nur Ware, sondern ein Lebensgefühl. Reduziertes Design, natürliche Materialien und eine warme Atmosphäre übertragen das skandinavische Prinzip „Hygge“ auf die Verkaufsfläche. Dabei wird die Gestaltung selbst zum Bestandteil des Handelskonzepts. „Der Erfolg dieser Marken zeigt, dass Kunden neben dem Produkt zusätzlich Wert auf Gestaltung, Natürlichkeit und Atmosphäre legen. Skandinavische Gemütlichkeit wird damit zu einem Teil des Einkaufserlebnisses“, sagt Susanne Maaß-Ebner. Bei der Ansiedlung dieser Konzepte greift eine Bewertung der Handelsfläche allein anhand klassischer Kriterien wie Lage, Größe und Frequenz zu kurz. Vielmehr wird die Möglichkeit, ein bestimmtes Markenerlebnis räumlich umzusetzen, zum relevanten Vermietungsfaktor. So müssen Flächen die Identität eines Konzepts aufnehmen und für Kunden erlebbar machen. Was zunächst wie ein einzelner Trend erscheint, kann sich zu einem relevanten Standortfaktor entwickeln.  

 

# 4: Preisbewusste Käufer treffen auf kleinteilige Konzepte

Auf dem Markt treffen derzeit zwei unterschiedliche Entwicklungen aufeinander. Zum einen setzen Off-Price-Anbieter wie TK Maxx ihre Expansion fort. Das Unternehmen betreibt mittlerweile rund 190 Filialen in Deutschland. Zum anderen behaupten sich kleinteilige, kuratierte Formate wie Manufakturen, unabhängige Cafés und Concept Stores mit reduziertem, aber klar profiliertem Sortiment. Voraussetzung für ihren Erfolg ist allerdings eine ausreichende Mindestfrequenz am Standort. Ohne kaufkräftiges Umfeld und ausreichend Laufkundschaft bleibt auch das originellste Konzept auf Dauer wirtschaftlich verwundbar. „Kundinnen und Kunden wollen entweder ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis oder ein Einkaufserlebnis mit Geschichte, die breite Mitte dazwischen wird kleiner", erklärt Lea Schernikau. Vermieter sind angesichts dieser Entwicklung gefordert, ihre Handelsflächen zukünftig flexibler zu denken. Teilbarkeit, kürzere Mietvertragslaufzeiten und ein bewusster Branchenmix werden dabei zu relevanten Faktoren für die Vermietung. Doch welche Fläche passt zu welchem Konzept? Welche Lage bietet die notwendige Frequenz? Welche Nutzungen ergänzen sich? Und welche Mieterstruktur kann einen Standort langfristig stabilisieren? Eine Einordnung erfordert Marktkenntnis, Standortanalyse und ein Verständnis aktueller Expansionsstrategien. 

 

Aus Leerstand wird Perspektive

„Leerstand ist demnach keinesfalls mit einem Rückzug des Handels gleichzusetzen, sondern zunehmend eine Frage der Neupositionierung“, so Susanne Maaß-Ebner. Tragfähige Geschäftsmodelle, veränderte Flächenanforderungen und ein differenziertes Konsumverhalten eröffnen neue Perspektiven für bestehende Handelsimmobilien. Zugleich erweitert sich für Eigentümer das Spektrum potenzieller Mieter und Nutzungen über klassische Retail-Konzepte hinaus. Entscheidend ist, diese Marktbewegungen frühzeitig einzuordnen und mit den Potenzialen des jeweiligen Standorts zusammenzubringen. So wird aus Leerstand wieder ein Standort mit Perspektive.