Bremer Zinshäuser 2018: Umsatzvolumen zieht an
Eine starke Nachfrage, die das begrenzte Angebot deutlich übertrifft, prägt den Bremer Markt für Mehrfamilienhäuser. In 2018 wurde mit 210 gehandelten Zinshäusern das Vorjahresergebnis mit 220 Transaktionen leicht unterschritten. Das dazugehörige Umsatzvolumen ist 2018 jedoch sehr deutlich um 53 Mio. Euro auf über 195 Mio. Euro angestiegen. Nach 2015 handelt es sich dabei um das zweithöchste Ergebnis seit 2010.
„Diese Entwicklung ist insbesondere auf den Verkauf einiger größerer Objekte zurückzuführen“, begründet Jon-Hendrik Harms, Immobilienberater für Anlageimmobilien bei Robert C. Spies, den Umsatzanstieg um 37 Prozent. So wurde 2018 bspw. in der Konsul-Smidt-Straße in der Überseestadt eine Projektentwicklung mit 58 geplanten Wohneinheiten verkauft. Ferner hat die anhaltend hohe Nachfrage – insbesondere nach reinen Wohn-Zinshäusern ohne gewerbliche Einheiten – die Preisdynamik weiter anziehen lassen. „Dieses zeigt sich gegenwärtig weniger in den erzielten Spitzenpreisen, als vielmehr in einem generellen Preisanstieg über alle Lagen hinweg“, berichtet Harms.
Objektqualität ist entscheidend
Besonders sanierte und modernisierte Objekte finden schnell einen neuen Käufer. Aber auch Objekte mit Sanierungsbedarf und einer gleichzeitig realistischen Kaufpreisvorstellung seitens der Eigentümer werden zügig am Markt gehandelt. „Ein ausgewogenes Preis-Leistungs-Verhältnis ist nach wie vor wichtig – trotz der anhaltend niedrigen Zinsen und der aktuell vergleichbar attraktiven Immobilienrenditen“, betont der Immobilienspezialist.
In den mittleren und guten Lagen lassen sich mit Rohertragsfaktoren zwischen dem 14,2-fachen und 20-fachen der Jahresnettokaltmiete immer noch Bruttoanfangsrenditen zwischen 7,0 % und 5,0 % erwirtschaften. In den sehr guten zentralen Lagen liegen die Faktoren vereinzelt in der Spitze sogar beim 25-fachen der Jahresnettokaltmiete. Insgesamt liegen die Kaufpreise in Bremen im Vergleich zu bspw. Hamburg auf einem moderaten Niveau und bieten mit Preisen unter 3.000 Euro/m² interessante Einstiegsmöglichkeiten für Investoren.
Überwiegend regionale Privatinvestoren
Die Käufer kommen hauptsächlich aus Bremen oder der näheren Umgebung und sind Privatinvestoren, die sich vor allem auf angebotene Objektgrößen unter 750.000 EUR fokussieren. Im höheren Preissegment ist der Kundenkreis der Privatinvestoren kleiner. Bei Objekten ab 3 Mio. Euro kommen zum Teil auch Family Offices zum Zuge. Seitens der Käufer werden zentrale Lagen mit guter Verkehrsanbindung und einem vielfältigen Angebot an Geschäften und Nahversorgungsmöglichkeiten favorisiert, hierzu zählen u. a. Schwachhausen, Findorff, Bremen-Mitte, die Neustadt sowie die östliche Vorstadt.
Für Bestandswohnungen haben sich die Angebotsmieten von 2017 bis 2018 um rund 7 Prozent auf etwa durchschnittlich 8,55 Euro/m² erhöht. Die hauptsächliche Angebotsrange liegt zwischen 7,25 und 10,00 Euro/m². In der Spitze erreichen die Mieten etwa 13,00 Euro/m², in einigen besonders beliebten Wohnlagen in Teilen sogar noch etwas mehr. Hierbei handele es sich in der Regel aber um kleinere Wohnungsformate (Ein- oder Zwei-Zimmer-Wohnungen), die gegenwärtig stark nachgefragt werden.
1.809 Wohnungen in 2018 fertiggestellt
Das Institut der deutschen Wirtschaft Köln geht von einem zusätzlichen Neubaubedarf pro Jahr von etwa 2.500 Wohnungen aus. Die aktuellen Neubauzahlen erreichen diese Schwelle jedoch nicht – im Jahr 2018 wurden insgesamt 1.809 neue Wohnungen fertiggestellt, was einem Plus von 11 Prozent im Vergleich zu 2017 entspricht. „Zahlreiche neue Bauprojekte, ob in der Überseestadt oder in anderen Stadtteilen, befinden sich aktuell in der Umsetzungsphase“, berichtet der Immobilienberater. Dennoch ist die Zahl der Baugenehmigungen in 2018 wieder leicht gesunken.
Anhaltende Dynamik in 2019
„Die hohe Nachfrage auf dem Bremer Wohnungsmarkt bei einem limitierten Angebot wird voraussichtlich anhalten – verbunden mit weiter leicht steigenden Kaufpreisen und Mieten, auch wenn der Anstieg der Mieten in den ersten Monaten des Jahres 2019 erst einmal eine Pause eingelegt hat“, prognostiziert Harms. Für das Gesamtjahr 2019 erwartet Robert C. Spies Verkaufszahlen in einer ähnlichen Größenordnung wie 2018 mit einem Verkaufsvolumen zwischen 155 und etwa 190 Mio. Euro. Dabei zeigen die Faktoren zukünftig noch leichtes Steigerungspotential.
