Die Transformation von Liegenschaften

„Im Zeitalter der Flächenknappheit eine Begrifflichkeit, die immer populärer werden wird.“

Im Zuge der seit Jahren in den Ballungsräumen vorherrschenden assetklassenunabhängigen Flächenknappheit und des immer stärker im Fokus stehenden Nachhaltigkeitsgedankens findet innerhalb der Branche in vielerlei Hinsicht ein Umdenken statt.

Zum Hintergrund: Der Rück- und Neubau ist eine Art der Nachnutzung eines bestehenden Areals, das nicht mehr aktiv genutzt bzw. effizient betrieben werden kann. Dieses Vorhaben kann sich jedoch schnell zu einem komplexen Unterfangen entwickeln. So gilt es beispielsweise Hürden wie den Rückbau, den Mietausfall und den oftmals sehr langwierigen Genehmigungszeitraum zu bewältigen.

Sollte dieser Lösungsansatz nun wirtschaftlich oder aus anderen Gründen schwer zu realisieren sein, kann u. U. ein anderes Vorgehen zum gewünschten Ergebnis führen. Konkret stellen bei so manchem Projekt womöglich die Umnutzung, Ertüchtigung und Revitalisierung des Bestands einen geeigneteren Lösungsweg dar. Der Rück- und Neubau wird sich zukünftig immer häufiger mit dieser Art der Transformation messen müssen. Am Ende des Tages wird in den meisten Fällen der wirtschaftlich beste Ansatz das Rennen machen.

Nachstehend definieren wir die Transformationsliegenschaft und veranschaulichen sie anhand eines praktischen Beispiels.

Grundsätzlich lässt sich festhalten, dass in nahezu sämtlichen Immobilienarten potenzielle Transformationsimmobilien zu finden sind. Wir haben uns bei dieser Ausarbeitung auf die gewerbliche- und industrielle Nutzung fokussiert.

Unsere Definition einer Transformationsliegenschaft

Beim Terminus der Transformationsliegenschaft handelt es sich um eine assetklassenübergreifende Begrifflichkeit.

Dabei wird die Nutzung einer Bestandsliegenschaft an die aktuellen Anforderungen des Marktes angepasst. Diese Anpassung und Optimierung beinhaltet in den meisten Fällen eine umfassende funktionale und bauliche Umgestaltung bis hin zum Rück- und Neubau.

Ein Fallbeispiel aus der Praxis

Da ein Neubauprojekt schnell erklärt ist, stellen wir nachfolgend ein Szenario vor, in dem eine umfangreiche Ertüchtigung des Bestands erfolgte, die zur Entwicklung eines vermarktungsfähigen Produkts geführt hat. Dazu werden nachstehend eine Liegenschaft in sehr guter Lage hinsichtlich ihrer wirtschaftlichen Optimierung „durchleuchtet“ und die möglichen Potenziale aufgezeigt.

Bei dem Areal handelte es sich um ein ca. 12.000 m² großes Grundstück, das knapp 4.800 m² Bestand aufweist. Die Gebäude an sich stellen hauptsächlich diverse kleinere Halleneinheiten mit einem entsprechenden Büroanteil dar. Die Fläche wurde in der Vergangenheit von lediglich einem Mieter (Single-Tenant) genutzt und betrieben.

Eine unabhängige Markteinwertung der Liegenschaft im IST-Zustand ergab einen Kaufpreis von knapp 2,4 Mio. EUR.

Die konkrete Aufgabenstellung lag in diesem Fall sowohl in der Erstellung eines Business Case inkl. der Darstellung möglicher Entwicklungspotenziale und deren Marktchancen als auch in der Vorgabe einen Verkaufspreis von mindestens 3,5 Mio. EUR zu erzielen.

Das Ziel erschien bei einer normalen Betrachtungsweise nur schwer lösbar – zumindest, wenn lediglich der Bestand betrachtet bzw. an Rück- und Neubau gedacht wird.

Die Lösung lag in diesem Falle in der Transformation der Liegenschaft.

Was wurde verändert:

• Bauliche und brandschutztechnische Ertüchtigung des Bestands
• Überarbeitung und Austausch der TGA
• Nachverdichtung des Areals durch zwei kleinere Neubauten
• Schaffung von diversen autarken Mieteinheiten (aus Single-Tenant wird Multi-Tenant)

Aus Investitionssicht bedeutete dies, dass Kosten für die Transformation i.H.v. rd. 700.000 EUR  getätigt werden mussten. Im Falle einer Vollvermietung kann durch diese Maßnahmen ein Kaufpreis i.H.v. rd. 4,38 Mio. EUR erzielt werden.

Mit dieser Maßnahme war es also möglich, den Verkaufspreis von 2,4 Mio. auf 4,38 Mio. EUR zu steigern. Abzüglich der Investitionen i.H.v. 700.000 EUR liegt der Mehrwert somit bei leicht über 50 %.

Im Vergleich zur Transformation im Bestand würde durch einen Rück- und Neubau zwar höchstwahrscheinlich ein deutlich höherer Kaufpreis erzielt werden können, jedoch würden auch die Investitionen in einem ganz anderen Rahmen liegen. Hinzu käme noch ein deutlich längerer Mietausfall etc.

Anhand dieses Beispiels wird sehr genau deutlich, welche Vorteile eine Transformation im Bestand im Vergleich zu einem klassischen Rück- und Neubauvorhaben hat:

• Geringere Investitionskosten
• Geringes finanzielles Risiko durch geringere anfallende Investitionskosten
• Gewinnoptimierung
• Reduzierte Mietausfallzeiten
• Je nach Transformation besteht u. U. sogar die Möglichkeit, während der Umsetzung weiterhin einen Teil der Mieten zu generieren
• Transformation kann oftmals in Teilabschnitten erfolgen

Ein Statement zu guter Letzt

„Wenn komplexer gedacht und das Große und Ganze betrachtet wird, dann lässt sich oftmals erst das wirkliche Potenzial und die damit einhergehenden Chancen entdecken, die in einer Liegenschaft verborgen sein können.“