Der Markt für Logistik- und Industrieflächen (Vermietung sowie Verkauf und Neubau von Eigennutzern) in Bremen und dem direkten Umland hat das erste Halbjahr 2020 erfolgreich abgeschlossen. Mit einem generierten Flächenumsatz von rund 138.000 m² zeigt sich das erste Halbjahr stabil – etwa auf dem Niveau des Vorjahres (2019: 134.000 m²). „Die Corona-Krise war spürbar, hatte jedoch eher geringfügigen Einfluss auf die Flächenumsätze auf dem hiesigen Logistikimmobilienmarkt“, beobachtet Björn Sundermann, Bereichsleiter für Industrie- und Logistikimmobilien bei Robert C. Spies. „Es gab zunächst ein kurzfristiges Hoch für Flächenanfragen – dieses hat sich jedoch auch schnell beruhigt und wieder auf dem bisherigen Nachfrageniveau eingependelt.“ Allerdings seien die Auswirkungen langfristig noch nicht greifbar.
Mit einem Anstieg um 3 % gegenüber dem Vorjahr befindet sich Bremen auf Augenhöhe im Vergleich mit der Marktentwicklung in Hamburg oder Stuttgart, die auch einen leichten Anstieg der Flächenumsätze um bis zu 15 % verzeichnen. Hingegen sind die Umsätze im ersten Halbjahr in Düsseldorf und Köln leicht um jeweils ca. 20 % zurückgegangen. Einen überproportionalen Anstieg um knapp über 90 % erzielte Leipzig sowie aufgrund von Ausnahmeumsätzen München um knapp 145 %.
Großabschlüsse: Rund 75.000 m² des Gesamtumsatzes
Die fünf größten registrierten Flächenumsätze in Bremen kamen zusammen auf rund 75.000 m² und waren daher in den ersten sechs Monaten wieder einmal marktprägend. Dabei war der Mietvertrag über ca. 23.000 m² Neubaufläche an den Logistikdienstleister Duvenbeck Logistics Europe in Bremen an der Hansalinie der größte registrierte Abschluss im ersten Halbjahr 2020. An zweiter Stelle folgt der Umsatz durch die Friedrich Bähr GmbH & Co. KG, ein Produktionsunternehmen für Verpackungen, welches ein Bestandsobjekt mit 16.500 m² – davon ca. 2.500 m² Bürofläche – am Arsterdamm im Stadtteil Obervieland erworben hat. Bei dem dritt- und auch viertgrößten Abschluss handelt es sich jeweils um einen Neubau mit rund 12.000 m² durch einen Eigennutzer – im Gewerbegebiet Industriepark sowie an der Hansalinie.
Großvolumige Abschlüsse ab 10.000 m² erreichten einen Marktanteil von rund 58 %, dabei entfielen auf dieses Segment insgesamt fünf Vertragsabschlüsse. Die Größenklasse zwischen 5.000 m² und 10.000 m² kam hingegen lediglich auf einen Anteil des Gesamtumsatzes von rund 8 % (zwei Abschlüsse) und die Größenklasse zwischen 2.500 m² und 5.000 m² auf 13 % (fünf Abschlüsse).
Deutlich weniger Flächenumsätze im Umland registriert
Auffällig ist, dass lediglich 8 % der gesamten registrierten Flächenumsätze im Umland getätigt wurden – das ist deutlich weniger als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum. Auf den Bremer Stadtbereich entfielen folglich im ersten Halbjahr 92 %. Hintergrund dieser Entwicklung ist, dass mittlerweile auch im Umland die verfügbaren Großflächen alle vom Markt absorbiert wurden und das Angebot nun auch hier deutlich knapper ist.
Die Logistikbranche fragte mit einem Anteil von 29 % am Flächenumsatz wieder die meisten Flächen im ersten Halbjahr nach. Dahinter folgen an zweiter Stelle der Automotivesektor mit einem Marktanteil von 19 % und an dritter Stelle Produktionsunternehmen mit 16 %.
Sehr stabile Mietpreise und auch Spitzenrenditen
Die Mieten haben sich auf einem stabilen Niveau gehalten und liegen für neue moderne Logistikflächen im Spitzensegment bei bis zu 4,70 EUR/m². Für den Bereich Light Industrial erreichen die Mieten in der Spitze weiterhin 5,25 EUR/m². Die Durchschnittsmiete liegt bei 4 EUR/m². Auch die Renditen sind in Bremen aufgrund der großen Nachfrage weiterhin niedrig und betragen für moderne Logistikflächen (Core-Produkte) bis zu 4,35 %. „Der Einfluss der Corona-Pandemie war im ersten Halbjahr definitiv spürbar – mittelfristig erwarten wir aber eine weitere Kompression im Bereich der Renditen“, prognostiziert Björn Sundermann.
Vermehrte Nachfrage u. a. durch pharmazeutisch versorgende Unternehmen
„Aller Voraussicht nach werden sich Warenströme und das Lagerverhalten nachhaltig an die gegenwärtige Situation anpassen, sodass wir mittelfristig eine wachsende Nachfrage nach Logistik- und Produktionsflächen sowohl in den zentralen innerstädtischen Lagen als auch in den Randlagen Bremens sowie von Ballungszentren insgesamt erwarten“, glaubt Björn Sundermann. Gründe sind neben einer vermehrten lokalen Warenbevorratung auch die gewachsene Akzeptanz des Onlinehandels. „Bereits jetzt registrieren wir mehr Anfragen von beispielsweise medizinisch und pharmazeutisch versorgenden Unternehmen für kurzfristig verfügbare Mietflächen.“ Lagerkapazitäten sollen hier zeitnah ausgebaut werden, ebenso bei zahlreichen Pharmalogistikern und Onlinehändlern.
Stabilität der Assetklasse forciert sich nochmals
Demnach werde auch der Investmentbereich für Logistikimmobilien gestärkt aus dieser anspruchsvollen Zeit hervorgehen und die Nachhaltigkeit und Stabilität der Assetklasse sich nochmal forcieren. „Im Zusammenhang mit dem limitierten Produktangebot werden mittelfristig auch die Immobilienpreise weiter anziehen – darüber hinaus findet künftig sicher eine Umschichtung in signifikanten Größenordnungen des Kapitals bei Anlegern statt, wovon in Teilen die Logistikbranche profitieren wird“, führt Sundermann fort.
Prognose: Jahresergebnis könnte bis zu 220.000 m² erreichen
Im laufenden Jahr wird sich der Flächenumsatz voraussichtlich etwas weniger dynamisch entwickeln als 2019. Auch wenn das Angebot an spekulativen Neubauflächen in diesem Jahr etwas größer ausfällt, bleibt ein Hauptproblem die weiterhin sehr geringe Leerstandsquote, welche die freien Kapazitäten folglich weiter begrenzt. Ferner wird der außergewöhnliche Großabschluss aus 2019, der Neubau des Versandriesen Amazon in Achim über allein 120.000 m², fehlen.
„Der Leerstand entwickelt sich gegenwärtig jedoch mit ganz leichter Tendenz nach oben, da sich das Neubauvolumen durch einige anstehende Projektentwicklungen geringfügig erhöht – das könnte sich auch in der Mietpreisentwicklung wiederspiegeln“, beobachtet der Logistikimmobilienspezialist. Grundsätzlich hänge die Marktentwicklung aber davon ab, ob es einen zweiten Lockdown gäbe oder die „Normalität“ mehr oder weniger zurückkehrt. „Dennoch zeigt sich gerade jetzt sehr deutlich, dass die Logistikimmobilie zu den Stabilitätsankern zählt, denn wir brauchen Lagerbestände in Deutschland, auf die jederzeit zurückgegriffen werden kann“, resümiert Sundermann.