"Das Büro ist nicht tot - es braucht nur einen neuen Sinn."

Gordon Beracz, Prokurist & Leiter Büro- und Gewerbeimmobilien bei Robert C. Spies Hamburg, über Wandel, Widerstandskraft und die Renaissance gemischter Konzepte – und darüber, warum der Einstieg der Stadt in den Elbtower ein starkes Signal für den Standort ist.


Herr Beracz, wie würden Sie die aktuelle Situation am Hamburger Gewerbeimmobilienmarkt beschreiben – insbesondere im Bürosegment – und wie resilient zeigt sich Hamburg in Zeiten von Pandemie, Zinswende und neuen Arbeitsmodellen?

G. Beracz: Hamburg zählt zu den widerstandsfähigsten Bürostandorten Deutschlands. Anders als Städte, die stark auf eine Branche setzen, etwa Frankfurt auf die Finanzwirtschaft, profitiert Hamburg von einer breiten Struktur – vom Dienstleistungs- und Technologiesektor bis zur öffentlichen Verwaltung. Insofern: Ja, Hamburg zeigt sich robust. Gleichzeitig aber verändern sich die Rahmenbedingungen stark. Offiziell liegt der Leerstand im Hamburger Bürobestand bei rund sechs Prozent im Kernmarkt – inoffiziell, wenn man auch Untervermietungen und nicht aktiv beworbene Flächen addiert, dürfte man eher bei rund zehn Prozent liegen. Dieser zusätzliche Teil – sozusagen ein „Markt im Markt“ – entsteht, weil Unternehmen heute weniger Fläche benötigen und viele Flächen untervermieten. Bei manchen Firmen reduziert sich der Flächenbedarf um bis zu 30 Prozent gegenüber früheren Konzepten. Untervermietungen machen inzwischen über 15 Prozent des Flächenumsatzes aus. Der Markt verändert sich – aber Hamburg hat die Basis, diesen Wandel zu gestalten.

Ich persönlich glaube an das Büro der Zukunft, aber nur, wenn der Wandel stattfindet! Ich bin seit 26 Jahren in diesem Markt tätig und sehe nicht, dass das Büro in Gänze tot ist. Es geht um einen gesellschaftlichen Wandel, dem Immobilien in ihren Anforderungen gerecht werden sollten. Und endlich geht es wieder um das Thema „Kümmern“ von Immobilien, was ich persönlich sehr begrüße. Hamburg besteht zu über 70 Prozent aus Bestandsimmobilien, die transformiert werden müssen. Eigentümer erkennen zunehmend, dass Investitionen nötig sind – aber langfristig lohnend. Die Renditen wie früher werden wir lange nicht mehr haben, aber wer investiert, kann sich in einem neuen Mietpreissegment positionieren. Wir reden künftig von mischgenutzten Immobilien mit neuen Aufenthaltsqualitäten. Der Mensch steht im Mittelpunkt, das Büro wird flexibler gedacht. Manche Gebäude stoßen dabei an Grenzen – etwa durch Deckenhöhen oder Denkmalschutz. Zugleich eröffnet der Wandel neue Nutzungen: Viele Bestandsgebäude eignen sich hervorragend für Hotels, die eine längere Nutzungsperspektive bieten als klassische Büronutzer.

 

Gordon Beracz im Gespräch mit dem Immobilienmanager // Foto: Robert C. Spies

 

Welche Anforderungen stellen Unternehmen heute an moderne Büroflächen – und wie stark wirken New Work, hybride Modelle oder Nachhaltigkeit in der Praxis?

G. Beracz: Unternehmen fokussieren drei Hauptaspekte: Effizienz, Aufenthaltsqualität und Infrastruktur. Kompaktere Grundrisse, Identität und gute Erreichbarkeit sind entscheidend. New Work und hybride Modelle prägen den Markt, ihre Umsetzung zeigt aber gemischte Ergebnisse. Viele Firmen haben in moderne Konzepte investiert – mit hoher Ausstattung und Mieten – und merken nun, dass der Rückkehr-Effekt geringer ist. Das führt zu mehr Flexibilität und Kostenbewusstsein.

In anderen europäischen Märkten übernehmen Mieter Umbauten teils selbst, um Renditeerwartungen der Eigentümer zu erfüllen – ein Ansatz, der auch hier neue Impulse geben könnte.

Im dritten Quartal 2025 lag die Durchschnittsmiete bei 22,50 Euro/m², die Spitzenmiete bei 36 Euro. Moderne Flächen in Toplagen funktionieren, ältere Objekte müssen mit Revitalisierung und Qualität punkten.

Wie haben sich Mietpreise und Leerstände zuletzt entwickelt – und welche Lagen sind besonders gefragt?

G. Beracz: Spitzenlagen halten ihre Attraktivität. Großabschlüsse über 10.000 m² zeigen Vertrauen in den Markt und stützen die Neubauentwicklung. Mieten steigen moderat, während der Leerstand in hochwertigen Lagen niedrig bleibt. In Nebenlagen und älteren Gebäuden wächst der Druck, da Infrastruktur und Nachfrage dort schwächer sind.

Der Neubauanteil nimmt wieder zu, und Mieter planen verstärkt in die Zukunft. Früher wurden Neubauten erst angemietet, wenn sie standen – heute auch vom Plan. Das gilt jedoch vor allem für Branchen, die im Wandel wachsen.

Die City bleibt König. Danach folgen die HafenCity, wechselseitig immer mal mit der City Süd. Potenzial bieten Stadtteile mit guter Anbindung, wenn das Storytelling zur Immobilie stimmt. Für Projektentwicklungen gilt: Ohne erstklassige Lage und individuelle Ausstattung werden höhere Mietforderungen schwer durchsetzbar.

Wie beurteilen Sie die Entwicklung im Einzelhandel und in der Gastronomie? Funktionieren neue Konzepte wie Pop-up oder Erlebnisflächen?

G. Beracz: Der Einzelhandel steht unter Druck – durch Online-Handel, Konsumzurückhaltung und Kostensteigerungen. Erfolgreich sind Konzepte mit Aufenthaltsqualität und Erlebnischarakter – Cafés oder Gastroflächen mit Social-Media-Relevanz ziehen Besucher an. Pop-ups können Impulse geben, müssen aber wirtschaftlich tragfähig sein.

Die Konsumfreude ist gedämpft, doch wer früh Erlebniskonzepte entwickelt, kann profitieren. Mixed-Use-Konzepte – also die Verbindung von Wohnen, Arbeiten und Freizeit – sind für die Innenstadt zentral.

 

Hamburg bietet nach wie vor viel Potential. // Foto: Getty Images

Gilt Mixed Use auch im Bestand? Welche Rolle spielt Mischnutzung bei der Belebung der Innenstadt?

G. Beracz: Ja, und ich würde sagen: Es ist zwingend. Projektentwickler denken zunehmend von „nur Büro“ zu „Büro plus Erlebnis“. Nutzer wollen heute nicht länger einfach ins Büro gehen – sondern in einen Ort, der Arbeit, Treffen, Aufenthalt und Gemeinschaft verbindet. Beispiele hierfür sind Gebäude, die Fitness, Hotel, Microliving, Coworking, Gastronomie oder Services integrieren. Ein 24/7-Fitnesskonzept zeigt, wie sich neue Lebensrhythmen auf Architektur auswirken. Im Bestand heißt das, Revitalisierung mit Fokus auf Aufenthaltsqualität, Dienstleistungen im Haus, flexible Mietmodelle oder sogar eine gänzliche Umwandlung in andere Nutzungsklassen wie Hotel oder Microliving. Dieses Denken wird Standard – nicht nur bei Neubauten. Wenn Eigentümer zeitgemäß handeln, sichern sie sich Wettbewerbsvorteile.

Zum Abschluss: Was bedeutet der geplante Einstieg der Stadt Hamburg in das Elbtower-Projekt – und welche Entwicklungen sehen Sie als richtungsweisend für die Stadt?

G. Beracz: Der Einstieg der Stadt ist ein starkes Signal und ein klares Bekenntnis zum Standort. Dass ein Hamburger Projekt in Hamburger Händen bleibt, schafft Vertrauen. Der Elbtower ist mehr als nur ein Hochhaus – er ist der architektonische Abschluss der HafenCity und steht für Zukunftsfähigkeit. Er kann ein Impulsgeber werden – für die HafenCity und Hamburg als Wirtschaftsstandort.

Ebenso wichtig sind Projekte wie der Hamburger Hof und das HanseMerkur-Projekt am Gänsemarkt. Beide können die Innenstadt neu beleben. Der Hamburger Hof verbindet künftig die Alster mit dem rückwärtigen Stadtraum – das schafft neue Wege und Aufenthaltsqualität. Diese Projekte zeigen, was Hamburg ausmacht: Mut zur Weiterentwicklung, Qualität vor Quantität und das Zusammenspiel von Stadt, Investoren und Entwicklern. So kann Hamburg seine Rolle als einer der resilientesten und attraktivsten Gewerbestandorte Deutschlands weiter ausbauen.

Vielen Dank, Herr Beracz, für Ihre Einschätzungen und das Gespräch.

Das Interview ist in der Ausgabe 6/2025 des Fachmagazins immobilienmanager erschienen.