Neubausegment: Der Bedarf ist hoch

Als Wandel der Zeit beschreibt Arne Smolla von Robert C. Spies die aktuelle Entwicklung im Wohnungsbau, die in vielen begehrten innerstädtischen Lagen zu beobachten ist. Der Neubauimmobilienspezialist beobachtet einen großen Bedarf für unterschiedliche Wohnformate im Neubausegment – für reine Wohnprojekte in etablierten Lagen aber auch für ganzheitlich geplante Quartiere. Vor allem in durchmischten Quartiere sieht er die Zukunft.

Die Nachfrage nach Neubauwohnungen in Stadtteilen mit urbaner Infrastruktur scheint dynamisch, denn aktuell sind an zahlreichen Bremer Straßenzügen sich in der Realisierung befindliche Bauvorhaben zu sehen. Ist der Bedarf für Neubauimmobilien – trotz eines häufig eher hohen Quadratmeterpreises – tatsächlich so hoch?
Gebaut wurde schon immer. Und auch der Bedarf für mehr und neuen Wohnraum ist in Bremen wie auch in anderen deutschen Großstädten nach wie vor da. Das Wahrnehmen einer zunehmenden Bautätigkeit liegt unter anderem daran, dass freie Grundstücke für neue Projekte rar sind. Daher rücken bisher nicht wohnlich genutzte Grundstücke oder Altbestände, die aufgrund ihrer Bausubstanz nicht mehr zeitgemäß sind, zunehmend in den Fokus – vor allem in den Straßenzügen in hoch verdichteten Stadtteilen. Oftmals können Neubauten hier lediglich durch den Rückbau von stark renovierungsbedürftigen Altbeständen erfolgen, aber auch diese Möglichkeit ist begrenzt. Darüber hinaus bieten betriebliche Grundstücksflächen attraktive Perspektiven, um den benötigten Wohnraum zu schaffen. So eine Entwicklung sehen wir beispielsweise gerade in Bremen-Schwachhausen – hier entsteht aktuell der „Wohnpark Schwachhausen“ auf einem Areal eines ehemaligen Betriebshofes des Umweltbetrieb Bremen. Durch das Neubauprojekt wird das Potential dieses Areals erst deutlich – eine wahre Perle im Herzen von Schwachhausen, die eine hohe Nachfrage am Markt erfährt. Denn gegenwärtig gilt die urbane Infrastruktur als maßgebliches Entscheidungskriterium beim Wohnimmobilienkauf. Folglich wird für die Nachfrage und den Bedarf gebaut. Die dabei sich optisch verändernden Straßenzüge, in denen sich teilweise moderne Neubauten mit vielen schönen Altbauten durchmischen, zeigen den Wandel der Zeit – und dieser ist ganz normal, in vielen Bremer Stadtteilen.

Auch wenn dem hohen Bedarf durch eine steigende Neubautätigkeit entgegen gewirkt wird, befinden sich die Preise in einigen Stadtteilen auf einem stetig steigenden Niveau. Wie entwickeln sich die Kaufpreise zukünftig?
Aufgrund stetig steigender Baukosten, kostenintensiver Genehmigungsverfahren und der hohen Nachfrage ist es nicht verwunderlich, dass der Angebotspreis für eine Neubauwohnung in den vergangenen Jahren weiter leicht angezogen hat. Da geplante Wohnungen in Neuprojekten vielfach bereits vor der Fertigstellung vollständig verkauft sind, ist der Bedarf durchaus vorhanden. Je nach Lage, Objekt oder Neubauprojekt sieht das Kaufpreisniveau allerdings differenziert aus – besonders in den Quartieren in der Überseestadt oder in Neubaugebieten wie in Borgfeld oder Horn gibt es vielfältigste Optionen auch für Familien. Denn junge Familien suchen vermehrt nach modernen Neubauwohnungen mit mindestens drei bis vier Zimmern oder Stadt- und Reihenhäusern. Insbesondere Familien, die neben der beruflichen Tätigkeit wenig Zeit und Muße haben, sich um Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen von Bestandshäusern zu kümmern, weichen auf einen Neubau aus. Zudem sind Neubauten auch für Banken transparenter, sodass eine Finanzierung hier oftmals einfacher zu gestalten ist.

Welche Zielgruppe kauft eine Wohnung im Neubausegment?
Das kommt immer auf die individuelle Gestaltung des Wohnprojektes, der Wohnungsgrößen und Umgebung an. Grundsätzlich gibt es bei reinen Wohnobjekten zwei signifikante Käufergruppen – sogenannte Ersttäter oder Eigennutzer und Kapitalanleger. Dabei registrieren wir bei den Eigennutzern besonders durch die „Generation 55+“ eine steigende Nachfrage nach Neubauwohnungen – wenn die Kinder aus dem Haus sind und das freistehende Einfamilienhaus mit Garten nicht mehr notwendig erscheint, haben Ehepaare häufig den Wunsch sich in der Wohnfläche zu verkleinern. Diese Zielgruppe sucht vorwiegend Neubauwohnungen mit rund 100 Quadratmetern, die über einen Aufzug verfügen und folglich barrierefrei sind. Teilweise möchte diese Zielgruppe unbedingt in ihrem Stadtteil bleiben und sucht hier nach Alternativen. Hintergrund ist auch der demografische Wandel.

Spielt die Geldabsicherung und die Wertstabilität der Immobilie als Anlage eine Rolle?
Definitiv. Das anhaltend niedrige Zinsniveau ermöglicht einer Vielzahl an Eigennutzern den Immobilienerwerb – der geringe Zins ist sicher ein Hauptmotivator. Ebenso investieren Kapitalanleger vermehrt in das Produkt Immobilie aufgrund der Inflationssicherheit und der Wertstabilität. Hinzu kommt eine hohe Wohnraumnachfrage auf dem Mietermarkt. Der Kauf einer Neubauwohnung als Kapitalanlage ist aufgrund der Gewissheit, dass es den passenden Mieter bereits auf dem Markt gibt, äußerst attraktiv. Das bietet eine sichere Perspektive für langfristige Mieteinnahmen.

Sind Quartiere die Zukunft wenn es um Stadt- und Wohnraumentwicklung geht?
Eine Stadt mit durchmischten Quartieren ist eine Stadt von morgen. In Bremen sehen wir das auch ganz stark – ob die Überseeinsel, Kaffeequartier, Europaquartier, Mühlenviertel, Tabakquartier oder das neue Hulsbergviertel. Hier werden im Neubausegment unterschiedlichste Wohnformate für unterschiedlichste Zielgruppen geplant. Eine effiziente Quartiersplanung bedingt die Gestaltung von attraktiven Flächen nicht nur im Innen-, sondern vor allem auch im öffentlichen Außenraum in Verbindung mit gastronomischen Einrichtungen, Handel, Schulen oder Kindergärten. Ferner trägt ein funktionierendes Stadtquartier trägt zur Aufwertung der Umgebung bei. Offen und nicht geschlossen. Ein neues Quartier muss integrativ und durchmischt geplant sein, die Nachbarschaft einladen und einen Mehrwert für die Umgebung schaffen. Zu einer Win-Win-Situation gehört auch, dass gewisse Preisobergrenzen nicht überschritten werden. Eine Herausforderung für Projektentwickler, aber auch die hiesigen Einzelhandelsangebote.