Bremer Büromarkt 2018: Flächenumsatz steigt
Der Bremer Markt für Büroflächenvermietungen erzielte in 2018 mit rund 119.000 m² umgesetzter Fläche ein nahezu rekordverdächtiges Ergebnis. Im Vergleich zum Vorjahresergebnis (ca. 97.000 m²) stieg der Flächenumsatz damit um rund 22.000 m² an – und liegt nur knapp unter dem Rekordergebnis von 2016 mit rund 122.000 m². „Im vergangenen Jahr haben insbesondere einige großvolumige Umsätze zu dem erfolgreichen Ergebnis beigetragen“, begründet Petra Doutiné, Leiterin der Büroflächenvermietung bei Robert C. Spies, den Anstieg des Flächenumsatzes um rund 23 Prozent. Weiterhin unterstreicht die anhaltend leicht sinkende Leerstandsrate bei gleichzeitig anziehenden Mieten eine dynamische Marktentwicklung.
Größter registrierter Flächenumsatz im Technologiepark
Der größte registrierte Flächenumsatz in 2018 durch einen Eigennutzer ist der Sparkassenneubau im Technologiepark. Hier baut die Sparkasse Bremen auf einem 7.200 m² großem Grundstück ihre eigene neue Bankenzentrale, die etwa eine Gesamtgröße von 12.000 m² Bürofläche erreichen dürfte. Die Grundsteinlegung erfolgte im November 2018. Zudem hat die Bremer Wirtschaftsförderung WfB rund 5.800 m² im Lloydhof in der City angemietet. Ein weiterer großer Abschluss erfolgte durch ein Unternehmen der Lebensmittelproduktion, welches ca. 6.000 m² ebenfalls in der City anmietete – aber in der Neustadt auf der linken Weserseite.
Kleinteilige Flächenvermietungen prägen den Markt
Großvolumige Büroflächen über 5.000 m² hatten einem Anteil am Gesamtflächenumsatz von 20 Prozent. Der überwiegende Teil der Vermietungen erfolgte in 2018 jedoch in den kleinteiligen Segmenten. So wurden 31 Prozent der Flächenumsätze in der Größenklasse unter 500 m² realisiert – diese repräsentiert aber über 79 Prozent sämtlicher abgeschlossener Verträge.
Vielfältiger Branchemix
Nach Branchen differenziert wurde die Flächennachfrage 2018 vor allem durch Unternehmen der öffentlichen Hand mit einem Anteil von 28 Prozent dominiert. Neben dem Mietvertrag durch die WFB erfolgten ebenfalls große Abschlüsse durch die Stadt Bremen mit über 4.200 m² sowie dem Fraunhofer Institut, das u. a. mit dem Beginn eines Neubaus im Technologiepark in die Statistik einging. Bedingt durch den Sparkassenneubau kam die Branche der Finanzdienstleister auf einen Anteil von 18 Prozent. Die nachfolgenden Branchenkategorien IT, Industrieunternehmen sowie die breite Gruppe der unternehmensnahen Dienstleister folgen im Ranking, hatten jedoch sehr viel geringere Anteile. „Mit Ausnahme der großen Flächenumsätze zeigte die Nachfrage im vergangenen Jahr eine gesunde und erfreulich breite Streuung“, resümiert Petra Doutiné.
Büroflächen im Technologiepark stark gefragt
In der Hansestadt werden moderne Flächen oder freie Bauplätze gesucht – hauptsächlich in Lagen, die verkehrstechnisch gut erreichbar sind. Demzufolge haben die Büroflächen im Technologiepark zunehmend an Attraktivität gewonnen und einen Gesamtflächenumsatzanteil von rund 30 Prozent erreicht. Hier gingen neben dem Sparkassenneubau noch drei weitere Neubauten mit der Grundsteinlegung und einer Fläche von insgesamt 5.900 m² in die Bauphase. In der City, der direkt angrenzenden Überseestadt und dem Cityrand erfolgten 2018 die meisten Abschlüsse mit einem Flächenumsatzanteil von 46 Prozent. Größter Vertragsabschluss 2018 in der Überseestadt erfolgte durch die Anmietung von Team Neusta mit 4.200 m² im Europaquartier. „Insbesondere für große moderne und zeitgemäße Büroflächen ab 1.000 m² regsitrieren wir in Bremen eine starke Nachfrage – diese kann jedoch besonders in den zentralen Citylagen nur schwer bedient werden. Daher weichen Unternehmen vermehrt auf den Technologiepark sowie die Airportcity aus“, berichtet die Immobilienexpertin. „Auch die aktuell teilweise nicht ganz einfache innerstädtische Verkehrssituation steigert die Attraktivität dieser Lagen.“ Neuwertige und großzügige Bürogebäude, eine optimale Verkehrsanbindung an die Autobahn und den ÖPNV sowie die enge Vernetzung von Wirtschaft und Wissenschaft (Fachkräfte, studentische Aushilfskräfte) sorgen für eine hohe Anziehungskraft des Bürostandortes.
Corworking-Konzepte werden auch in Bremen zunehmen
Coworking-Konzepte sind in Bremen im Vergleich zu den großen A-Standorten bisher eher weniger verbreitet. Aber auch hier versuchen Anbieter stärker den Markt zu durchdringen. So hat der Dienstleister „Spaces“ rund 3.200 m² im Ansgarikirchhof in der City angemietet.
Hohe Flächennachfrage lässt Durchschnittsmieten ansteigen
Die Büromieten liegen in der Spitze bei 14,00 EUR/m² für moderne Flächen bei Erstbezug. „In wenigen Fällen wurden im Neubaubereich für herausragende Flächen auch höhere Mieten registriert, insbesondere für neue Praxisflächen“, weiß Doutiné. In der City werden die höchsten Mieten aktuell im Neubau City-Gate am Bahnhofsvorplatz erzielt. Die verstärkte Nachfrage nach höherwertigen Büroflächen hat zu einem weiteren Anziehen der Durchschnittsmiete geführt – gegenwärtig liegt diese im gesamten Stadtgebiet Bremen bei rund 9,40 EUR/m² für modernisierte Flächen.
Leerstandsquote von 3,0 Prozent
Die im bundesweiten Vergleich niedrige und kontinuierlich sinkende Leerstandsquote von aktuell ca. 3,0 Prozent bei 110.000 m² leerstehender Bürofläche unterstreicht die Attraktivität als Bürostandort. Ein großer Teil der neu auf den Markt kommenden Flächen hatte bereits einen Mieter gefunden.
Ausblick: Dynamische Marktentwicklung auch in 2019
Für das laufende Jahr erwartet die norddeutsche Unternehmensgruppe und Marktführer in Bremen eine erfreuliche Büromarktentwicklung. „Durch das lebhafte Marktgeschehen – aber ohne große eigengenutzte Neubauprojekte – wird auch 2019 wieder ein Flächenumsatz von etwa 100.000 m² erreicht“, prognostiziert Petra Doutiné. Die Durchschnittsmiete zeigt weiteres Steigerungspotenzial, bei einer stabilen Spitzenmiete. In der City können vor allem auch die Neugestaltung des ehemaligen Sparkassenareals „Am Brill“ sowie des Jacobsareals an der Weser für positive Impulse sorgen.
