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Rekordergebnis auf dem Bremer Logistikflächenmarkt

Robert C. Spies registriert Jahresergebnis mit knapp 284.000 m² für 2018
Flächenumsatz steigt um 87 % im Vergleich zum Vorjahr

 

Bremen, Februar 2019. Der Markt für gewerbliche Flächen und Logistikhallen (Vermietung sowie Verkauf und Neubau von Eigennutzern) in Bremen und dem direkten Umland hat das Jahr 2018 mit einem Rekordflächenumsatz von 284.000 m² abgeschlossen. Nach einem eher verhaltenem Jahr 2017 mit einem deutlich geringeren Flächenumsatz von 152.000 m² ist das herausragende Ergebnis aber auch die Folge vieler Neubauprojektplanungen. „Neubauprojekte, die sich in 2017 alle noch in der Planungsphase befanden, wurden dann im vergangenen Jahr 2018 realisiert und somit auch erst statistikwirksam“, begründet Björn Sundermann, Leiter für Logistik- und Industrieimmobilien bei Robert C. Spies, den Anstieg um rund 87 % bzw. um 132.000 m².


Neubauprojekte und große Bestandsvermietungen als Umsatztreiber
An dem Rekordergebnis 2018 hatten Neubauprojekte mit über 100.000 m² dann auch einen Anteil von über 35 %. Die zwei größten Flächenumsätze im vergangenen Jahr waren daher ebenfalls Neubauentwicklungen: Eine Halle mit 24.000 m² zur Eigennutzung des Logistikunternehmens LIT aus Brake im Güterverkehrszentrum (GVZ) und eine Hallenprojektierung mit 20.000 m² von Mercedes als Mietobjekt im Gewerbegebiet Hansalinie.


Insgesamt waren großvolumigen Flächenumsätze – Neubau sowie Bestandsobjekte – wieder einmal marktprägend. Die sehr großen Hallen ab 10.000 m² erreichten einen Marktanteil von 57 % und die Größenklasse zwischen 5.000 m² und 10.000 m² einen Marktanteil von 18 %.


Logistik und Automotiv fragen die meisten Flächen nach
Die überwiegende Anzahl der Flächenumsätze sind auf Mietverträge mit einem Anteil von rund 74 % zurückzuführen. Unternehmen aus der Logistikbranche und dem produzierenden Gewerbe waren mit einem Anteil von 53 % bzw. 31 % die größten Flächennachfrager. Regional konzentriert sich die Nachfrage mit 80 % auf Bremer Gewerbegebiete – hauptsächlich auf das GVZ und die Hansalinie, in denen zusammen mit einem Anteil von 47 % fast die Hälfte aller Flächenumsätze registriert wurden.
Während im GVZ hauptsächlich Logistikflächen zu finden sind, ist die Hansalinie durch die Automotive-Branche (produzierendes Gewerbe) geprägt. Hier wurden durch Mercedes und Zuliefererunternehmen neue Flächen nachgefragt, da durch eine Modellumstellung bei Mercedes zusätzlicher Flächenbedarf notwendig wurde.
Im Umland wurden 20 % aller Flächenumsätze registriert. Auch hier wird das Flächenangebot knapper. „Die Gewerbegebiete im nahen Umland wie Achim oder Oyten sind durch die größeren Abschlüsse der letzten Jahre nahezu ausgebucht“, beobachtet Sundermann.


Leerstandsquote unter einem Prozent
Die Flächenknappheit bleibt in Bremen jedoch unverändert hoch. Mit einer Leerstandsquote von unter einem Prozent und einer weiter sinkenden Tendenz ist das Angebot an geeigneten Flächen nach wie vor äußerst begrenzt. Der überwiegende Teil der neuen Flächen, die sich 2017 in der Planungsphase befanden, wurden in 2018 sofort vom Markt absorbiert. „Spekulative Neubauentwicklungen kommen nur zögerlich auf den Markt, werden aber gut angenommen“, ergänzt Sundermann.
Die Kompromissbereitschaft der Nutzer hat aufgrund des Nachfragedrucks weiter stark zugenommen – so wurden auch „nicht passende“ Flächen zunehmend absorbiert. Sind Flächen am Markt verfügbar, passen diese oftmals nicht mit den Anforderungen der Nachfragenden zusammen.


Brownfield-Entwicklungen
„Gerade auch ältere Bestandsflächen werden gesucht, um diese zu kaufen – vorzugsweise in günstigen Lagen, z.B. am Bremer Kreuz. Die alten Hallen und Flächen werden dann abgerissen, die Freiflächen saniert oder versiegelt und mit einer neuen Halle darauf projektiert“, berichtet der Industrieimmobilienexperte. So hat beispielsweise die bauwo aus Hannover in der Nähe des Bremer Kreuzes ein 53.000 m² großes Grundstück gekauft mit der Zielsetzung dort ca. 30.000 m² Hallenfläche zu bauen.


Grundstücke mit einem frei kalkulierbaren Planungsrecht (GI 24/7) sind im Preis deutlich angestiegen und werden gegenwärtig mit 100,00 EUR/m² gehandelt. Dazu werden noch die Abriss- und Sanierungskosten hinzu kalkuliert.
Mieten haben angezogen


Die Flächenknappheit in Verbindung mit der hohen Nachfrage hat zu einem weiteren Anziehen der Mieten geführt. Die Spitzenmiete (ohne Sonderbauten) liegt gegenwärtig bei 4,60 EUR/m². Auch die durchschnittliche Miete zeigt diese Entwicklung und bewegt sich bei 3,70 EUR/m².

 

Ausblick 2019
Das Marktgeschehen wird auch 2019 lebhaft weitergehen erwartet die Robert C. Spies Unternehmensgruppe. Aufträge aus der Automotive-Branche und einige Spekulativbauten werden wieder für ein sehr gutes Jahresergebnis sorgen. „Die 200.000 m²-Marke wird 2019 wieder überschritten, das Rekordergebnis von 2018 jedoch voraussichtlich nicht erreicht“, prognostiziert Björn Sundermann.
Der Flächenmangel wird sich wieder stärker bemerkbar machen. Die Ausweisung von weiteren Gewerbeflächen befindet sich überwiegend noch in der Planungsphase, so beispielsweise auch der dritte Bauabschnitt des Gewerbegebietes Hansalinie. Die Erschließung wird hier frühestens 2020 starten. Ferner wird der sich in der Realisierung befindliche zweite Bauabschnitt hauptsächlich für Mercedes und Zulieferunternehmen der Automotive-Branche entwickelt. Große Hoffnung wird zudem auf die Entwicklung des interkommunalen Gewebegebietes „Achim West“ zwischen Bremen und Achim gesetzt, dessen Planungen sich aber aktuell in den ersten Zügen befinden.

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